Dowiedz się najważniejszych rzeczy o umowie dzierżawy gruntu. Sprawdź ją u prawnika i zabezpiecz swoje interesy.
Rozpoczęcie płacenia czynszu w umowie dzierżawy gruntu
Umowa dzierżawy gruntu rolnego powinna określać moment od którego dzierżawca ma obowiązek rozpocząć płatność czynszu dzierżawnego wydzierżawiającemu. Momentem tym może być: zawarcie umowy, rozpoczęcie budowy albo zakończenie budowy farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej lub rozpoczęcie produkcji energii elektrycznej przez dzierżawcę. Sprawdź czy w umowie dzierżawca udziela jakiegokolwiek zabezpieczenia terminowych płatności czynszu dzierżawnego oraz czy czynsz jest płatny "z góry" czy "z dołu".
Dzierżawa gruntu a podatek od nieruchomości
Należy pamiętać, że podatnikiem podatku od nieruchomości wydzierżawionej jest nadal właściciel a nie dzierżawca. Dlatego warto w umowie dzierżawy uregulować obowiązek zwrotu wydzierżawiającemu przez dzierżawcę podatku od nieruchomości należnego od nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy. Umowa dzierżawcy gruntu rolnego powinna dokładnie określać zasady i terminy zwrotu oraz moment od którego dzierżawca ma rozpocząć zwracanie podatku od nieruchomości wydzierżawiającemu tj. czy od momentu zawarcia umowy, rozpoczęcia albo zakończenia budowy farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej.
Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa dzierżawy gruntu rolnego może ale nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W sytuacji gdy dzierżawcy zależy na zachowaniu tej formy ( np. z powodu wymagań instytucji finansującej budowę lub zamiaru wpisania faktu zawarcia umowy do księgi wieczystej) upewnij się czy umowa określa jednoznacznie kto ponosi koszty sporządzenia aktu notarialnego i ewentualnych wpisów do księgi wieczystej.
Powierzchnia, a czynsz
W umowie dzierżawy gruntu rolnego na potrzeby farmy fotowoltaicznej lub wiatrowej stosowane są różne modele ustalania wysokości należnego wydzierżawiającemu czynszu dzierżawnego. Zwróć uwagę, czy czynsz dzierżawny płacony jest tylko za powierzchnię zajętą pod farmę czy również za powierzchnię niewykorzystaną. Najważniejsza jest Twoja świadomość przyjętego modelu obliczania czynszu oraz możliwość samodzielnego ustalenia w jakiej wysokości ostatecznie będzie płacony przez dzierżawcę czynsz dzierżawny.
Usunięcie instalacji farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej po zakończeniu umowy
Umowa dzierżawy gruntu rolnego na potrzeby farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej powinna określać obowiązki dzierżawcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy tj. usunięcia wszystkich instalacji farmy z gruntu oraz przywrócenia możliwości rolniczego wykorzystania gruntu. Sprawdź czy został w umowie określony termin zwrotu gruntu przez dzierżawcę oraz jakie ma prawa wydzierżawiający gdy dzierżawca nie usunie w terminie instalacji.
Wcześniejsze wypowiedzenie umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy gruntu rolnego na potrzeby farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej jest umową długoterminową zawieraną zazwyczaj na 29 lat. Z tego powodu wydzierżawiający powinien mieć możliwość wypowiedzenia umowy w przypadku naruszenia postanowień umowy przez dzierżawcę np. opóźnienia w płatności czynszu lub wykorzystania nieruchomości na inny cel niż budowę farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej. Sprawdź jak jest w Twoim przypadku i czy postanowienia umowy są dla Ciebie zrozumiałe.
Koszty przygotowania terenu pod dzierżawę
Zazwyczaj to dzierżawca ponosi koszty związane z przygotowaniem dzierżawionego gruntu pod budowę farmy np. budowa dróg dojazdowych, wycinka drzew czy usuwanie innych naturalnych przeszkód. Sprawdź jednak czy kwestie te są ujęte w postanowieniach umowy.
Dziedziczenie zobowiązań z tytułu umowy
Umowa dzierżawy gruntu rolnego na potrzeby farmy fotowoltaicznej to umowa długoterminowa. Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony nie wygasa automatycznie w przypadku śmierci wydzierżawiającego. W przypadku śmierci wydzierżawiającego jego prawa i obowiązki majątkowe przechodzą na jego spadkobierców. Sprawdź jak kwestia dziedziczenia jest uregulowana w Twojej umowie i czy w przyszłości Twoi najbliżsi będą odpowiednio zabezpieczeni.
Upadłość dzierżawcy, a moja umowa
Ogłoszenie upadłości dzierżawcy nie powoduje wygaśnięcia lub rozwiązania umowy dzierżawy. W takiej sytuacji dalsze postępowanie z daną umową dzierżawy zależy od decyzji ustanowionego syndyka masy upadłości.
Waloryzacja czynszu
Ponieważ umowa dzierżawy gruntu rolnego na potrzeby farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej to umowa na wiele lat konieczne jest uregulowanie w umowie kwestii zmiany wysokości czynszu z upływem czasu tj. jego waloryzacji. Postanowienia umowne dotyczące waloryzacji czynszu dzierżawnego powinny wskazywać okres od jakiego obowiązują one strony umowy. Upewnij się, czy w Twojej umowie kwestia waloryzacji czynszu jest uregulowana w sposób zrozumiały.
Zabezpieczenie płatności czynszu i zastępczego wykonania usunięcia elementów farmy po zakończeniu umowy
Opóźnienia w płatności czynszu lub innych należności wynikających z umowy wiąże się z koniecznością skorzystania z sądowej drogi dochodzenia należności co w polskich realiach może zająć nawet kilka lat. Dlatego też warto na etapie negocjowania umowy zadbać o ustanowienie zabezpieczeń, które pozwolą uniknąć długiego i kosztownego procesu sądowego. W umowie warto zawrzeć zobowiązanie dzierżawcy do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej lub kaucji. Tę formę zabezpieczenia warto zastosować również do ewentualnego pokrycia kosztów usunięcia elementów farmy z nieruchomości po zakończeniu umowy dzierżawy w przypadku gdyby dzierżawca nie wywiązał się z tego obowiązku.
