Możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu zależy przede wszystkim od tego, na jaki okres została zawarta, jakie zawiera postanowienia oraz z jakiego powodu jedna ze stron chce ją zakończyć. Inne zasady obowiązują przy umowie na czas nieokreślony, a inne przy dzierżawie zawartej na czas określony.
Znaczenie ma również rodzaj dzierżawionego gruntu. Kodeks cywilny przewiduje bowiem odmienne terminy wypowiedzenia dla gruntów rolnych i pozostałych przedmiotów dzierżawy.
Od czego zależy możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu?
Przed wypowiedzeniem umowy należy ustalić, czy została zawarta na czas określony, czy nieokreślony. To podstawowe rozróżnienie, od którego zależy możliwość zakończenia dzierżawy.
W przypadku umowy na czas nieokreślony zasadniczo możliwe jest jej wypowiedzenie z zachowaniem odpowiedniego terminu. Przy umowie na czas określony wcześniejsze wypowiedzenie wymaga natomiast odpowiedniej podstawy umownej lub ustawowej.
Trzeba również sprawdzić, czy zachodzą okoliczności uzasadniające wypowiedzenie bez zachowania terminu, na przykład poważne naruszenie obowiązków przez dzierżawcę.
Niezależnie od zasad wypowiedzenia strony mogą także uzgodnić wcześniejsze zakończenie dzierżawy w drodze porozumienia. Nie jest to jednak tożsame z jednostronnym wypowiedzeniem umowy.
Jak wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu na czas nieokreślony?
Umowę dzierżawy zawartą na czas nieokreślony można co do zasady wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustalonych przez strony. Jeżeli umowa nie reguluje tej kwestii odmiennie, zastosowanie znajduje art. 704 Kodeksu cywilnego.
Przepis ten rozróżnia dzierżawę gruntu rolnego i pozostałe rodzaje dzierżawy.
Potrzebujesz pomocy przy zakończeniu dzierżawy?
Napisz krótką wiadomość w sprawie zakresu pomocy i dalszych kroków.
Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego
W przypadku dzierżawy gruntu rolnego ustawowy termin wypowiedzenia wynosi jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Oznacza to, że samo zachowanie rocznego okresu wypowiedzenia nie wystarczy. Trzeba również uwzględnić moment zakończenia roku dzierżawnego.
Rok dzierżawny nie musi pokrywać się z rokiem kalendarzowym. Jego ustalenie ma zatem bezpośredni wpływ na określenie daty zakończenia umowy.
Wypowiedzenie dzierżawy innego gruntu
W przypadku dzierżawy gruntu innego niż rolny, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, obowiązuje sześciomiesięczny termin wypowiedzenia przed upływem roku dzierżawnego.
W praktyce oznacza to konieczność uwzględnienia zarówno długości okresu wypowiedzenia, jak i właściwego momentu zakończenia roku dzierżawnego.
Przed złożeniem wypowiedzenia należy więc sprawdzić postanowienia umowy dotyczące czasu jej trwania, terminów wypowiedzenia oraz sposobu ustalania roku dzierżawnego.
Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu na czas określony?
Umowa dzierżawy zawarta na czas określony ma co do zasady obowiązywać przez okres ustalony przez strony. Nie oznacza to jednak, że jej wcześniejsze wypowiedzenie jest w każdym przypadku wykluczone.
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, stosowanym odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694, strony mogą wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony w przypadkach przewidzianych w jej treści.
Dlatego szczególne znaczenie mają postanowienia określające przyczyny wcześniejszego wypowiedzenia. Mogą one odnosić się na przykład do naruszenia konkretnych obowiązków umownych.
Brak odpowiedniej klauzuli nie wyklucza jednak wypowiedzenia na podstawie szczególnych przepisów prawa. Kodeks cywilny przewiduje bowiem sytuacje, w których dopuszczalne jest zakończenie dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Przy ocenie możliwości wcześniejszego zakończenia umowy na czas określony trzeba zatem uwzględnić zarówno jej postanowienia, jak i odpowiednie przepisy.
Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia?
W określonych sytuacjach wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania zwykłego okresu wypowiedzenia. Takie uprawnienie może dotyczyć również umów zawartych na czas określony.
Nie każde naruszenie umowy automatycznie uzasadnia jednak jej natychmiastowe zakończenie. Znaczenie mają rodzaj naruszenia oraz warunki przewidziane w odpowiednich przepisach.
Zaległości w płatności czynszu dzierżawnego
Zgodnie z art. 703 Kodeksu cywilnego wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu:
- za co najmniej dwa pełne okresy płatności;
- przez ponad trzy miesiące, jeżeli czynsz jest płatny rocznie.
W takiej sytuacji wydzierżawiający powinien wcześniej uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu.
Samo powstanie zaległości nie oznacza więc, że można od razu wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu. Konieczne jest spełnienie ustawowych przesłanek, w tym dopełnienie obowiązku uprzedzenia dzierżawcy.
Poddzierżawienie gruntu bez zgody wydzierżawiającego
Kolejną podstawę wypowiedzenia przewiduje art. 698 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tym przepisem dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.
Naruszenie tego obowiązku uprawnia wydzierżawiającego do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Znaczenie ma zatem to, czy wydzierżawiający udzielił zgody na przekazanie gruntu innej osobie.
Korzystanie z gruntu niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem
Podstawą wcześniejszego zakończenia dzierżawy może być również niewłaściwy sposób korzystania z gruntu.
Na podstawie art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego, stosowanego odpowiednio do dzierżawy, wypowiedzenie bez zachowania terminu może być uzasadnione między innymi wtedy, gdy dzierżawca korzysta z gruntu sprzecznie z umową lub jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie zmienia swojego postępowania.
Przepis przewiduje także możliwość wypowiedzenia w razie zaniedbywania przedmiotu umowy w stopniu narażającym go na utratę lub uszkodzenie.
W takich przypadkach istotne jest ustalenie charakteru naruszenia oraz tego, czy zostały spełnione warunki wymagane do wypowiedzenia umowy.
Forma wypowiedzenia umowy dzierżawy
Forma wypowiedzenia umowy dzierżawy zależy od formy jej zawarcia:
- forma dokumentowa - wystarczy, gdy umowę zawarto pisemnie, dokumentowo lub elektronicznie chyba, że umowa bądź ustawa zastrzega inną formę,
- forma pisemna - jest wymagana, gdy umowę zawarto w innej formie szczególnej np. akt notarialny, umowa pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi.
