Przed podpisaniem umowy najmu dobrze sprawdzić nie tylko wysokość czynszu i kaucji. Znaczenie mają również rodzaj najmu, możliwość wcześniejszego zakończenia umowy, zasady rozliczeń, odpowiedzialność za stan lokalu oraz sposób jego zwrotu.
Najpierw ustal, jaki rodzaj najmu reguluje umowa
Umowa najmu mieszkania lub domu podlega przepisom Kodeksu cywilnego. Jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, trzeba również uwzględnić przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zakres zastosowania tej ustawy nie jest jednak taki sam w każdym rodzaju najmu.
Ma to znaczenie już na etapie czytania projektu umowy. Inaczej mogą wyglądać zasady zwykłego najmu lokalu mieszkalnego, inaczej najmu okazjonalnego, a jeszcze inaczej najmu instytucjonalnego.
Nie należy więc oceniać pojedynczego postanowienia w oderwaniu od rodzaju umowy. Przykładowo, w przypadku lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą odmiennie uregulować część obowiązków dotyczących utrzymania i napraw lokalu, które ustawa opisuje w art. 6a-6e.
Najem okazjonalny wymaga spełnienia dodatkowych warunków
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Może z niego skorzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy trzeba załączyć w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu,
- wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu,
- oświadczenie właściciela lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim mieszkających.
Sama nazwa „umowa najmu okazjonalnego” nie wystarcza. Trzeba sprawdzić, czy spełniono wymagania przewidziane dla tego rodzaju najmu, w tym dotyczące formy umowy i wymaganych załączników.
Właściciel ma również obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Ten temat szerzej omawiamy w artykule o zgłoszeniu najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Czas trwania umowy i wypowiedzenie powinny być czytelne
Jednym z pierwszych elementów do sprawdzenia jest to, czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony. To rozróżnienie wpływa na możliwość jej zakończenia.
Przy najmie zawartym na czas oznaczony Kodeks cywilny przewiduje, że strony mogą wypowiedzieć umowę w przypadkach określonych w jej treści. Jeżeli zatem umowa ma umożliwiać wcześniejsze zakończenie najmu, postanowienia dotyczące wypowiedzenia powinny jasno wskazywać, kiedy i na jakich zasadach będzie to możliwe.
Szczególnej uwagi wymaga wypowiedzenie dokonywane przez właściciela lokalu mieszkalnego. Jeżeli zastosowanie znajduje ustawa o ochronie praw lokatorów, swoboda właściciela jest ograniczona przepisami tej ustawy. Art. 11 określa przyczyny oraz wymogi formalne wypowiedzenia. Inny zakres przepisów obowiązuje natomiast przy najmie okazjonalnym.
Dlatego samo sprawdzenie długości okresu wypowiedzenia nie wystarcza. Trzeba przeczytać również przesłanki wypowiedzenia, wymaganą formę oświadczenia i sposób obliczania terminu.
Więcej na ten temat znajduje się w artykule o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy najmu.
Czynsz i dodatkowe opłaty powinny być od siebie odróżnione
Umowa powinna pozwalać ustalić, ile najemca ma zapłacić, za co płaci oraz w jakim terminie. Samo wskazanie miesięcznego czynszu nie rozwiązuje wszystkich kwestii związanych z rozliczeniami.
Chcesz sprawdzić, co naprawdę wynika z Twojej umowy?
Analiza obejmie zapisy wymagające uwagi, ich znaczenie dla Twojej sytuacji oraz kwestie, które warto wyjaśnić przed podpisaniem dokumentu.
Bez rejestracji • Decyzję podejmujesz po wycenie
Dobrze sprawdzić w szczególności:
- jakie opłaty są zawarte w czynszu,
- które koszty najemca ponosi dodatkowo,
- w jaki sposób rozliczane są media,
- czy opłaty mają charakter zaliczkowy, czy wynikają z rzeczywistego zużycia,
- kiedy i na jakiej podstawie może nastąpić zmiana należności.
Zasady podwyższania czynszu zależą również od rodzaju najmu. Jeżeli zastosowanie znajduje art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, przewiduje on określoną procedurę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, w tym formę pisemną oraz co do zasady trzymiesięczny termin. W najmie okazjonalnym ustawa stanowi natomiast, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.
Kaucja to nie tylko jej wysokość
Przed wpłatą kaucji dobrze ustalić, jakie należności ma ona zabezpieczać i na jakich zasadach zostanie rozliczona po zakończeniu najmu.
W zwykłym najmie lokalu objętym ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Ustawa przewiduje również jej zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego wynikających z najmu.
Dla najmu okazjonalnego obowiązuje odrębna granica: kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Także w tym przypadku ustawa przewiduje miesięczny termin zwrotu po opróżnieniu lokalu, z możliwością potrącenia należności właściciela objętych zabezpieczeniem.
Przy czytaniu umowy trzeba więc sprawdzić nie tylko kwotę kaucji, lecz także postanowienia dotyczące jej przeznaczenia i rozliczenia.
Kto odpowiada za naprawy i stan lokalu?
Kodeks cywilny przewiduje, że wynajmujący powinien wydać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas najmu. Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy co do zasady obciążają najemcę.
Przy lokalu mieszkalnym podział obowiązków może jednak wynikać również z ustawy o ochronie praw lokatorów oraz z samej umowy. W najmie lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego przepisy pozwalają stronom odmiennie ustalić część obowiązków dotyczących napraw i utrzymania lokalu.
Dlatego zamiast ograniczać się do ogólnego postanowienia, że „najemca odpowiada za wszelkie szkody”, należy sprawdzić, co rzeczywiście ma naprawiać najemca, a za co odpowiada wynajmujący.
Znaczenie ma też rozróżnienie pomiędzy uszkodzeniem spowodowanym przez najemcę, zwykłym zużyciem lokalu a wadą samego lokalu.
Wady lokalu mogą wpływać na prawa najemcy
Kodeks cywilny przewiduje konkretne uprawnienia związane z wadami przedmiotu najmu. Jeżeli wada ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku, możliwe jest żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu za czas jej trwania.
W określonych przypadkach wada uniemożliwiająca przewidziane w umowie korzystanie z lokalu może również uzasadniać wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, na przykład gdy wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa jej w odpowiednim czasie albo wada jest nieusuwalna.
Osobno uregulowano wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy, jego domowników lub zatrudnionych przez niego osób. W takim przypadku Kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów nawet wtedy, gdy najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy.
Z tego względu postanowień o stanie technicznym lokalu i odpowiedzialności za wady nie należy traktować jako formalnego dodatku do umowy.
Stan lokalu warto dokładnie udokumentować przy jego wydaniu
Umowa powinna odpowiadać temu, co strony faktycznie przekazują i odbierają. W praktyce pomocny jest protokół opisujący stan lokalu, jego wyposażenie, stan liczników, liczbę przekazanych kluczy oraz widoczne uszkodzenia.
Ma to znaczenie także przy zakończeniu najmu. Kodeks cywilny przewiduje obowiązek zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, ale jednocześnie najemca nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.
Im dokładniej opisany jest stan lokalu na początku najmu, tym łatwiej później oddzielić zwykłe zużycie od uszkodzeń. Zdjęcia wykonane przy przekazaniu lokalu mogą uzupełniać protokół.
Co jeszcze powinno wynikać z umowy najmu?
Poza kwestiami wynikającymi bezpośrednio z przepisów umowa powinna odpowiadać rzeczywistym ustaleniom stron. Warto więc przeczytać ją także pod kątem zasad korzystania z lokalu, rozliczania mediów, dokonywania zmian w lokalu, podnajmu, sposobu kontaktu między stronami czy zasad przekazania lokalu po zakończeniu najmu.
Nie każda z tych kwestii musi być uregulowana tak samo. Ważne, aby dokument był wewnętrznie spójny i żeby strony wiedziały, jakie obowiązki rzeczywiście na siebie przyjmują.
Jeżeli postanowienie jest niejasne, samo przeczytanie pojedynczego paragrafu może nie wystarczyć. Jego znaczenie może zależeć od innych części umowy oraz od tego, jaki rodzaj najmu został zawarty.
Analiza konkretnej umowy najmu przez prawnika
Ogólne przepisy pozwalają wskazać obszary, które należy sprawdzić, ale nie rozstrzygają automatycznie, jakie skutki wywołuje zapis znajdujący się w konkretnej umowie.
Jeżeli chcesz zweryfikować własny dokument przed podpisaniem albo sprawdzić umowę już zawartą, możesz zlecić prawnikowi analizę umowy najmu. Prawnik analizuje konkretną umowę i przekazuje wynik mailowo. Korekta niekorzystnych zapisów oraz konsultacja są dostępne jako osobno wybierane opcje.
