Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości jest dokumentem, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej umowy sprzedaży. Określa ona podstawowe warunki przyszłej transakcji – takie jak cena, przedmiot sprzedaży czy termin jej finalizacji. Choć sama nie przenosi własności, ma istotne znaczenie praktyczne: pozwala zabezpieczyć interesy stron, daje czas na dopełnienie formalności oraz zmniejsza ryzyko niepowodzenia transakcji.

Istotne postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży

Dobrze sporządzona umowa powinna w szczególności wskazywać:

• dokładne oznaczenie nieruchomości oraz cenę sprzedaży,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• postanowienia dotyczące zadatku albo zaliczki,
• klauzule określające sytuacje, w których możliwe jest odstąpienie od umowy,
• wysokość ewentualnych kar umownych.

Każdy z tych elementów ma znaczenie dla późniejszej egzekwowalności umowy oraz bezpieczeństwa obu stron.

Forma umowy a jej skutki

Warto wiedzieć, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jednak dopiero sporządzenie jej w formie aktu notarialnego daje nabywcy silniejszą ochronę prawną, w tym możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Forma dokumentu decyduje więc o tym, jakie skutki umowa wywoła w praktyce.

Korzyści zawarcia umowy przedwstępnej

Podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży przynosi szereg korzyści:

• zapewnia czas na uzyskanie finansowania, np. kredytu hipotecznego,
• zmniejsza ryzyko wycofania się którejkolwiek ze stron,
• porządkuje i określa kluczowe warunki przyszłej transakcji,
• w przypadku aktu notarialnego i ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej – chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.

Dzięki temu umowa przedwstępna działa stabilizująco i buduje większe poczucie pewności co do dalszego przebiegu transakcji.

Umowa przedwstępna w relacji z deweloperem

Szczególną rolę przedwstępna umowa sprzedaży odgrywa w transakcjach z deweloperami. Wówczas jest ona często wstępem do zawarcia umowy deweloperskiej lub przyrzeczonej sprzedaży mieszkania. Zdarza się, że poprzedza ją umowa rezerwacyjna.

Dla kupującego to zabezpieczenie, że transakcja zostanie zrealizowana nawet wtedy, gdy mieszkanie nie jest jeszcze ukończone. Z kolei deweloper zyskuje gwarancję, że nabywca dokona zapłaty zgodnie z ustaleniami. Co istotne:

• umowy przedwstępne z deweloperem zawierane są w formie aktu notarialnego,
• nabywca uzyskuje dzięki temu roszczenie o zawarcie umowy i możliwość wpisu do księgi wieczystej,
• dokument ułatwia uzyskanie kredytu na zakup mieszkania,
• przedwstępna umowa chroni przed utratą pieniędzy wpłaconych na poczet przyszłego zakupu.

Należy jednak pamiętać, że umowy oferowane przez deweloperów często zawierają postanowienia niedozwolone. Z tego względu szczególnie istotna jest ich dokładna analiza i w razie potrzeby konsultacja z prawnikiem przed podpisaniem.