W danych SwiadomyPodpis.pl dotyczących najmu mieszkań i domów 79% analizowanych umów miało wykryte problemy. Na jedną umowę przypadało średnio 4,8 problemu.
Nie oznacza to, że podobne proporcje występują we wszystkich umowach najmu na rynku. Dane dotyczą dokumentów, które trafiły do analizy w SwiadomyPodpis.pl. Pokazują jednak, które części takich umów najczęściej wymagały uwagi podczas analizy.
Najmocniej wyróżniały się dwa obszary: wypowiedzenie oraz czynsz i pozostałe rozliczenia.
Co najczęściej pojawiało się w analizach umów najmu?
W analizowanym zbiorze uwagi dotyczyły przede wszystkim:
- zapisów o wypowiedzeniu odnoszonych do ustawy o ochronie praw lokatorów: 58%,
- czynszu i opłat: 46%,
- postanowień ocenianych w kontekście ustawy o ochronie praw lokatorów: 38%,
- braków formalnych i niejasności redakcyjnych: 21%,
- podnajmu i zasad korzystania z lokalu: 12%,
- zabezpieczeń i kwestii związanych z egzekucją: 12%,
- dodatkowych praw najemcy, takich jak pierwokup lub przedłużenie umowy: 8%.
Poszczególne grupy nie są rozłączne. W jednej umowie prawnik mógł zwrócić uwagę na kilka różnych części dokumentu. Dlatego procentów nie należy sumować.
Wypowiedzenie było najczęściej powracającym tematem
W 58% analiz pojawiały się uwagi do postanowień dotyczących wypowiedzenia, rozpatrywanych w kontekście ustawy o ochronie praw lokatorów.
W materiale źródłowym powtarzały się między innymi zapisy przewidujące jednomiesięczny okres wypowiedzenia, możliwość zakończenia najmu przy zaległości za jeden miesiąc oraz wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym. Osobną część tej grupy stanowiły postanowienia dotyczące najmu okazjonalnego.
Sama obecność określonego sformułowania w umowie nie wystarcza jednak do oceny jego skutków. Dane pokazują, jakiego rodzaju zapisy zwracały uwagę prawników, a nie ustanawiają uniwersalnej reguły dla każdej umowy.
Prawne zasady wcześniejszego zakończenia najmu zostały szerzej omówione w artykule wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu.
Masz podobny problem?
Czynsz i opłaty wymagały uwagi w 46% analiz
Druga duża grupa dotyczyła pieniędzy i sposobu rozliczeń między stronami. Uwagi związane z czynszem i opłatami pojawiły się w 46% analiz.
W danych powtarzały się między innymi:
- brak jednoznacznie określonego terminu płatności czynszu,
- niedoprecyzowane opłaty eksploatacyjne,
- niejasne zasady potrąceń z kaucji,
- uwagi dotyczące braku wymogu kaucji.
To dobry przykład tego, dlaczego część finansowa umowy nie sprowadza się do samej wysokości miesięcznego czynszu. W analizach uwagę zwracał również sposób opisania poszczególnych rozliczeń.
Ustawa lokatorska pojawiała się także jako osobny obszar uwag
W 38% analiz wystąpiła osobna grupa uwag dotyczących postanowień ocenianych przez prawników w odniesieniu do ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ta kategoria częściowo pokrywa się z wypowiedzeniem. Nie należy więc interpretować danych tak, jakby 58% umów miało problemy z wypowiedzeniem, a kolejne 38% zupełnie inne problemy związane z ustawą.
Dane pokazują raczej, że odniesienie treści umowy do ustawy lokatorskiej było jednym z powracających elementów analiz. W części przypadków dotyczyło właśnie sposobu zakończenia najmu.
Szersze prawne omówienie takich zagadnień znajduje się również w artykule analiza umowy najmu mieszkania lub domu - kluczowe aspekty.
Problemy nie zawsze dotyczyły skomplikowanych klauzul
W 21% analiz pojawiały się braki formalne, literówki, błędna numeracja lub niejasne sformułowania.
To inna grupa niż uwagi do wypowiedzenia czy rozliczeń. Pokazuje, że podczas analizy znaczenie może mieć również spójność samego dokumentu. Niejasne odwołanie do paragrafu albo niespójna numeracja może utrudniać ustalenie, co właściwie przewiduje umowa.
Rzadziej pojawiały się uwagi do podnajmu i sposobu korzystania z lokalu oraz do zabezpieczeń związanych między innymi z zaległościami. Każda z tych grup wystąpiła w 12% analiz.
Jedna umowa często wymagała uwagi w kilku miejscach
Średnia wynosząca 4,8 problemu na analizowaną umowę dobrze uzupełnia ranking poszczególnych tematów. Dokument, w którym pojawiała się uwaga do wypowiedzenia, mógł jednocześnie zawierać niejasności dotyczące opłat, kaucji albo formalnej konstrukcji zapisów.
Dlatego przy czytaniu tych danych ważniejszy od poszukiwania jednego „najgorszego” zapisu jest szerszy obraz. Analizy często obejmowały kilka niezależnych części dokumentu.
Co te dane mówią o konkretnej umowie?
Nie da się na ich podstawie przesądzić, czy konkretna umowa zawiera podobne problemy. Dokumenty mogą różnić się konstrukcją, rodzajem najmu i treścią poszczególnych postanowień.
Jeżeli chcesz sprawdzić zapisy we własnym dokumencie, możesz zlecić analizę umowy najmu. Prawnik analizuje konkretną umowę i przekazuje wynik mailowo.
